sda1990
Usuário
A Usucapião é um dos temas no direito imobiliário que mais desperta curiosidade entre os estudantes da área e a população em geral.
A possibilidade de “tomar” o imóvel de outra pessoa é algo que instiga e intriga todos que ouvem falar no tema.
Mas então, o que é Usucapião? Quais são os tipos de Usucapião? Como é possível se utilizar desse meio para adquirir um imóvel? Essas e outras perguntas serão abordadas neste pequeno estudo.
Bem, Usucapião, como bem assevera Pereira:
“Usucapião é a aquisição da propriedade ou outro direito real pelo decurso do tempo estabelecido e com a observância dos requisitos instituídos em lei. Mais simplificadamente, tendo em vista ser a posse que, no decurso do tempo e associada às outras exigências, se converte em domínio, podemos repetir, embora com a cautela de atentar para a circunstância de que não é qualquer posse senão a qualificada: Usucapião é a aquisição do domínio pela posse prolongada.” (2007, p. 138)
Logo, a grosso modo, Usucapião se da quando alguém obtém a propriedade de um imóvel de outrem por trata-lo como se fosse seu por um certo período de tempo, pagando impostos, morando e dando a este uma função social.
Há varias modalidades de Usucapião, porém, alguns requisitos são comuns para todas elas, como por exemplo, não é qualquer tipo de forma de obtenção da posse do imóvel que dará a pessoa o direito de usucapir o imóvel de outra.
Esta posse tem que ser, necessariamente, mansa e pacifica, ou seja, ela deve ser exercida sem oposição.
Esta oposição não se trata apenas do descontentamento do proprietário com o fato de alguém estar na posse de seu imóvel, mas sim uma forma mais enérgica, através de medidas judiciais ou até mesmo atos de constrangimento e ameaça, forçando o possuidor a sair do local. Caso o proprietário não aja assim, a posse do possuidor será mansa e pacífica e dará a ele o direito de usucapir o imóvel.
Se, em decorrência desta oposição, o possuidor abandonar a coisa, porém decidir voltar depois, o prazo para usucapir continua de onde parou. Agora, se ele abandonar o imóvel espontaneamente, simplesmente por sua vontade, ela perderá a contagem do prazo em que residiu no local e a contagem volta para o zero. Logo, não pode a pessoa que esta morando no imóvel de outrem, decidir espontaneamente sair do local, passar alguns anos fora e depois voltar para terminar de completar o prazo para usucapir o imóvel.
Da mesma forma, importante mencionar que essa posse de que se tanto fala, deve ser exercida de forma flagrante, ou seja, não pode ser de forma oculta.
Certa vez advoguei para um dono de um imóvel que estava respondendo a um processo de Usucapião em que o possuidor morava em suas terras há 18 anos, porém sempre entrava nele pela mata e nenhum vizinho sabia de sua existência, como os muros eram muito grandes, ninguém percebia que alguém estava morando naquele local.
Nesse caso, faltou a publicidade da posse, e em decorrência disto, o possuidor não pode usucapir o imóvel, ainda que o prazo fosse suficiente.
Segundo a doutrina, temos duas modalidades tradicionais de Usucapião, que são a extraordinária e a ordinária. As demais modalidades, chamadas especiais, são as seguintes: especial urbana individual, especial urbana coletiva, especial urbana residencial familiar, especial rural e indígena.
A Usucapião Extraordinária é prevista no artigo 1.238 do Código Civil. Esta modalidade é diferente de todas as outras devido ao fato de não se exigir justo título e nem boa-fé para sua obtenção.
Justo título trata-se de qualquer documento que comprove a transferência da propriedade do imóvel entre as partes, ainda que tenha algum vício.
A boa-fé, por sua vez, trata-se de um estado de convicção do possuidor que acredita ser o legítimo dono do imóvel em questão, sem saber que seu título não tem validade.
Assim, neste tipo de usucapião, o possuidor não precisa ter título ou contrato algum, e saber que a terra não é dele, mas ainda assim será dono dela se lá residir pelo período de 15 anos .
Esse prazo ainda será reduzido para 10 anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual ou nele estiver realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
Já a Usucapião Ordinária exige justo título e boa-fé para sua configuração. Além disso, é preciso que o possuidor resida no imóvel pelo período ininterrupto de 10 anos.
Nesta modalidade, é possível a redução do prazo para 5 anos, caso o imóvel tenha sido adquirido onerosamente (comprado) e se o título tiver sido registrado em cartório e cancelado posteriormente devido algum vício material ou formal.
A Usucapião Especial Urbana Individual é própria daquele que possuir imóvel em área urbana de até 250 m², pelo prazo de 5 anos, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
A Usucapião Especial Urbana Coletiva é cabível sob as terras com mais de 250 m², ocupadas por população de baixa renda que a utilizam para moradia e não sejam proprietários de outro imóvel, pelo prazo de 5 anos ininterruptamente e sem oposição, onde não seja possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor.
A peculiaridade principal desta modalidade é que ela é restritiva à população de baixa renda.
A Usucapião Especial Urbana Residencial Familiar é a modalidade mais recente introduzida em nosso ordenamento jurídico pela lei especial de numero 12.424/11. Ele é própria daqueles casos em que um casal tem a propriedade de um imóvel de até 250 m², porém um deles simplesmente abandona o lar. Nesse caso, o outro cônjuge, residindo nesse imóvel por dois anos, ininterruptamente e sem oposição, poderá adquirir a propriedade exclusiva do mesmo desde que o utilize para sua moradia e de sua família e não tenha mais nenhum outro imóvel urbano ou rural.
Por fim, a Usucapião Especial Rural é prevista no artigo 191 da Constituição Federal e no artigo 1.239 do Código Civil e prevê que aquele possuidor de imóvel rural de até 50 hectares, que o utiliza como moradia de sua família ou para seu trabalho, poderá se tornar dono da terra caso exerça sua posse por 5 anos ininterruptamente e sem oposição e não tenha mais nenhum outro imóvel em seu nome.
Pois bem, estas são as modalidades de Usucapião. Porém, é importante mencionar que a Usucapião se adquire por direito, sem necessidade de um processo judicial para o mesmo. O simples fato do preenchimento de todos os requisitos exigidos já torna o possuidor dono do imóvel. O processo existe apenas para o juiz declarar que o imóvel foi usucapido e não para transferir, de fato, o imóvel para nome de outrem.
http://www.advocaciaimobiliariagoias.com/
A possibilidade de “tomar” o imóvel de outra pessoa é algo que instiga e intriga todos que ouvem falar no tema.
Mas então, o que é Usucapião? Quais são os tipos de Usucapião? Como é possível se utilizar desse meio para adquirir um imóvel? Essas e outras perguntas serão abordadas neste pequeno estudo.
Bem, Usucapião, como bem assevera Pereira:
“Usucapião é a aquisição da propriedade ou outro direito real pelo decurso do tempo estabelecido e com a observância dos requisitos instituídos em lei. Mais simplificadamente, tendo em vista ser a posse que, no decurso do tempo e associada às outras exigências, se converte em domínio, podemos repetir, embora com a cautela de atentar para a circunstância de que não é qualquer posse senão a qualificada: Usucapião é a aquisição do domínio pela posse prolongada.” (2007, p. 138)
Logo, a grosso modo, Usucapião se da quando alguém obtém a propriedade de um imóvel de outrem por trata-lo como se fosse seu por um certo período de tempo, pagando impostos, morando e dando a este uma função social.
Há varias modalidades de Usucapião, porém, alguns requisitos são comuns para todas elas, como por exemplo, não é qualquer tipo de forma de obtenção da posse do imóvel que dará a pessoa o direito de usucapir o imóvel de outra.
Esta posse tem que ser, necessariamente, mansa e pacifica, ou seja, ela deve ser exercida sem oposição.
Esta oposição não se trata apenas do descontentamento do proprietário com o fato de alguém estar na posse de seu imóvel, mas sim uma forma mais enérgica, através de medidas judiciais ou até mesmo atos de constrangimento e ameaça, forçando o possuidor a sair do local. Caso o proprietário não aja assim, a posse do possuidor será mansa e pacífica e dará a ele o direito de usucapir o imóvel.
Se, em decorrência desta oposição, o possuidor abandonar a coisa, porém decidir voltar depois, o prazo para usucapir continua de onde parou. Agora, se ele abandonar o imóvel espontaneamente, simplesmente por sua vontade, ela perderá a contagem do prazo em que residiu no local e a contagem volta para o zero. Logo, não pode a pessoa que esta morando no imóvel de outrem, decidir espontaneamente sair do local, passar alguns anos fora e depois voltar para terminar de completar o prazo para usucapir o imóvel.
Da mesma forma, importante mencionar que essa posse de que se tanto fala, deve ser exercida de forma flagrante, ou seja, não pode ser de forma oculta.
Certa vez advoguei para um dono de um imóvel que estava respondendo a um processo de Usucapião em que o possuidor morava em suas terras há 18 anos, porém sempre entrava nele pela mata e nenhum vizinho sabia de sua existência, como os muros eram muito grandes, ninguém percebia que alguém estava morando naquele local.
Nesse caso, faltou a publicidade da posse, e em decorrência disto, o possuidor não pode usucapir o imóvel, ainda que o prazo fosse suficiente.
Segundo a doutrina, temos duas modalidades tradicionais de Usucapião, que são a extraordinária e a ordinária. As demais modalidades, chamadas especiais, são as seguintes: especial urbana individual, especial urbana coletiva, especial urbana residencial familiar, especial rural e indígena.
A Usucapião Extraordinária é prevista no artigo 1.238 do Código Civil. Esta modalidade é diferente de todas as outras devido ao fato de não se exigir justo título e nem boa-fé para sua obtenção.
Justo título trata-se de qualquer documento que comprove a transferência da propriedade do imóvel entre as partes, ainda que tenha algum vício.
A boa-fé, por sua vez, trata-se de um estado de convicção do possuidor que acredita ser o legítimo dono do imóvel em questão, sem saber que seu título não tem validade.
Assim, neste tipo de usucapião, o possuidor não precisa ter título ou contrato algum, e saber que a terra não é dele, mas ainda assim será dono dela se lá residir pelo período de 15 anos .
Esse prazo ainda será reduzido para 10 anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual ou nele estiver realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
Já a Usucapião Ordinária exige justo título e boa-fé para sua configuração. Além disso, é preciso que o possuidor resida no imóvel pelo período ininterrupto de 10 anos.
Nesta modalidade, é possível a redução do prazo para 5 anos, caso o imóvel tenha sido adquirido onerosamente (comprado) e se o título tiver sido registrado em cartório e cancelado posteriormente devido algum vício material ou formal.
A Usucapião Especial Urbana Individual é própria daquele que possuir imóvel em área urbana de até 250 m², pelo prazo de 5 anos, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
A Usucapião Especial Urbana Coletiva é cabível sob as terras com mais de 250 m², ocupadas por população de baixa renda que a utilizam para moradia e não sejam proprietários de outro imóvel, pelo prazo de 5 anos ininterruptamente e sem oposição, onde não seja possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor.
A peculiaridade principal desta modalidade é que ela é restritiva à população de baixa renda.
A Usucapião Especial Urbana Residencial Familiar é a modalidade mais recente introduzida em nosso ordenamento jurídico pela lei especial de numero 12.424/11. Ele é própria daqueles casos em que um casal tem a propriedade de um imóvel de até 250 m², porém um deles simplesmente abandona o lar. Nesse caso, o outro cônjuge, residindo nesse imóvel por dois anos, ininterruptamente e sem oposição, poderá adquirir a propriedade exclusiva do mesmo desde que o utilize para sua moradia e de sua família e não tenha mais nenhum outro imóvel urbano ou rural.
Por fim, a Usucapião Especial Rural é prevista no artigo 191 da Constituição Federal e no artigo 1.239 do Código Civil e prevê que aquele possuidor de imóvel rural de até 50 hectares, que o utiliza como moradia de sua família ou para seu trabalho, poderá se tornar dono da terra caso exerça sua posse por 5 anos ininterruptamente e sem oposição e não tenha mais nenhum outro imóvel em seu nome.
Pois bem, estas são as modalidades de Usucapião. Porém, é importante mencionar que a Usucapião se adquire por direito, sem necessidade de um processo judicial para o mesmo. O simples fato do preenchimento de todos os requisitos exigidos já torna o possuidor dono do imóvel. O processo existe apenas para o juiz declarar que o imóvel foi usucapido e não para transferir, de fato, o imóvel para nome de outrem.
http://www.advocaciaimobiliariagoias.com/
